Открытые площадки: особенности аренды

Открытая площадка, согласно ГОСТу 9.103 — это место хранения, представляющее закрытое помещение с принудительной или естественной вентиляцией, не имеющие устройства для отопления.  Вопреки данному определению арендодатели предлагают в аренду «открытые площадки», подразумевая некий участок земли, чаще без строений, навесов и прочих обременений. 

При поиске объявлений о данном виде аренды в интернете можно использовать разные формулировки: «аренда открытой площадки», «аренда территории», «открытое хранение» или «аренда земли», «аренда участков земли». Все эти выражения будут подразумевать аренду некоего объекта под открытым небом, на улице, не в помещении. Остальные параметры объектов будут описаны индивидуально.

Для чего можно арендовать открытую площадку

В связи с кризисом на рынке коммерческой и жилой недвижимости девелопмент большого количества проектов отложен или полностью отменен. Одновременно с этим, во время кризиса 2008 и ранее у государства было куплено, взято в долгосрочную аренду большое количество земельных участков. Собственники простаивающих земельных активов часто сдают в аренду площадки.

Цели аренды открытой площадки можно объединить в следующие группы:

• Аренда площадки для парковки является необходимой, если вы арендуете производственный или складской объект, не предоставляющий достаточного количества парковочных мест. Участок земли неподалеку важно арендовать и для служебного транспорта, и для грузовых автомобилей, и для персонала.
• Аренда территории для стоянки, как уже говорили в статье про служебный транспорт, отличается от парковочных условий возможностью долгосрочного нахождения автомобилей, перегрузки товара, мелкого ремонта и сервисного обслуживания.
• Чаще всего встречается аренда площадки под хранение, когда открытое пространство используется для создания открытого склада, на котором часто организуют и точку продажи того, что хранится. Выбирают такой формат хранения для крупногабаритных товаров или составляющих (чтобы избежать активного воровства), изделий, которые легко переносят перепады температур и уровня влажности (на открытых площадках «Восков Технопарк» хранятся, например, бетонные опалубки для люков, а также кабины биотуалетов), а также товары накапливают перед отправлением в утиль (например, отработанные бочки и цистерны).

Восков Технопарк: аренда открытой площадки под хранение биотуалетов.

Инфраструктура при аренде территории

1. В первую очередь важно, огорожен ли открытый склад или парковка. Иногда участки ограничены естественными преградами – кустарниками, насыпями и прочим (как в случае с площадки под склад вдоль железнодорожных путей, где предусмотрена зона отчуждения). Бетонные ограждения хороши для складирования и парковки. Сетка-рабица, забор из металлического листа – хорошие варианты ограждений.  Если участок не огорожен, имейте в виду, что данные затраты придется понести арендатору. Минимальная цена ограждения периметра сейчас – около 300 рублей за погонный метр.
2. Важно предоставление охраны арендуемой площадки. Если участок земли не эксплуатируется, то и охраны, как правило, нет. Если вы берете в аренду открытую площадку, являющуюся частью большой территории, то охрана, как правило, предоставляется владельцем или арендодателем. Материальная ответственность охраны за товар или автотранспорт, однако, невелика, в основном, они осуществляют контроль и надзор, полноценную сохранность груза арендатору придется обеспечивать самостоятельно. Арендодатели, для которых аренда территории – это готовый работающий бизнес, в дополнение к дежурству нарядов охраны организуют еще и видеонаблюдение за территорией.
3. Далее при поиске площадки под склад необходимо обращать внимание на подъездные пути. Удаленность и заброшенность дорог подходит для долгосрочного стационарного хранения, когда не нужны будет сортировки, частые привозы и вывозы, перегрузки и прочие активные действия. Для организации оперативной работы склада открытого хранения грузов нужно искать площадки с удобными асфальтированным подъездами, в достаточной удаленности от транспортных потоков и, соответственно, пробок.
4. Освещение на открытых площадках в Санкт-Петербурге чаще предоставляется, если объект является для арендодателя частью зарабатывающего актива, и он позаботился о том, чтобы площадкой было удобно пользоваться, продумал возможные варианты использования и сделал вложения в инфраструктуру. По большей части аренда отдельных земельных участков является некоей временной мерой, чтобы актив, который изначально предназначался для других целей, не простаивал без дела, поэтому на многих освещение, требующее временных и денежных затрат, отсутствует. Самое удобное освещение – это мачтовое, сейчас на КАД в СПб производят замену как раз на такие фонари по всей окружности.
   
   
   
   Мачтовое освещение на открытой площадки, на объекте, продвигаемом агентством «spb4rent»
5. Оснащение открытой площадки под аренду электричеством. Тут вопрос еще сильнее завязан на цели собственника/арендодателя, так как свободные мощности, особенно в черте города, достаточно ограничены. И при наличии на едином объекте одновременно производственно-складских площадей и открытых площадок, арендодатель скорее направит подключение электрических мощностей на внутренние помещения, нежели отдаст их арендатору открытой площадки. Однако, в объявлениях можно найти объекты складов открытого хранения с предоставление мощностей. Иногда у арендодателя есть автономный источник, газогенератор, например, который позволяет вырабатывать электроэнергию без участия монополиста.
6. Бытовые удобства на открытой площадке, подача воды, бытовки, канализация предоставляются не повсеместно. Это не является неким стандартов подготовке объекта к аренде. Открытые площадки в черте города чаще всего оборудованы ливневой канализацией. Бытовых же труб, как правило, не устанавливают. Ставят «синие домики» - кабинки биотуалетов. Воду поставляют, только если рядом есть другие объекты недвижимости: промышленного, офисного, торгового или жилого назначения. Бытовку в виде соответствующим образом оборудованного контейнера можно установить с разрешения владельца, или же сам арендодатель предложит вам ее в аренду. На открытых участках в аренде под парковку проще установить контейнер или какой-то старый остов железного гаража, чтобы не тратить средства на новый офисно-бытовой контейнер.
7. Меры пожарной безопасности на открытых площадках различаются для автостоянок и открытых площадок под склад. Для парковки или стоянки важно соблюдать противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий до границ открытых площадок для хранения автомобилей. Средства тушения и прочие требования для открытой площадки не применяются. При хранении материалов на открытой площадке площадь одной секции (штабеля) не должна превышать 300 м2, а противопожарные разрывы между штабелями должны быть не менее 6 м. Средства тушения, требования к упаковке, форме складировании зависят от самого предмета на хранении. Правила могут быть очень разными для продукции различных типов воспламенения.
8. Один из самых уникальных параметров, относящихся к инфраструктуре объектов недвижимости, у открытых площадок – это наличие железнодорожных путей. Часто фонд городского имущества распродает участки, прилегающие к веткам железных дорог, которые выведены из эксплуатации. Оборотистый и предприимчивый девелопер, если в ближайшем будущем не собирается делать масштабное строительство на участке, и у него нет особых предписаний, не демонтирует ветку ж/д. И превращает наличие подъезда для вагонов поезда в преимущество своего объекта.  Если развозка товара, или же поставка сырья может осуществляться по железной дороге, то открытый участок надо брать в аренду именно при наличии этой опции.

В «Восков технопарк» была своя заводская железнодорожная ветка, по ней в 50-60-е годы на территорию «Сестрорецкого инструментального завода имени Воскова» поставляли дизельное топливо для котельной. В 2009 году ветка была демонтирована, так как доступ к ней от основной дороги был уничтожен несколькими годами ранее при строительстве жилого комплекса неподалеку.

Виды открытых площадок

Основной критерий классификации открытых площадок – это покрытие земельного участка. Данный критерий определяет цену и срок аренды, так как показывает были ли произведены финансовые вложения в объект и насколько арендный профиль долгосрочен для конкретного арендодателя. Различают следующие виды:

• Грунтовое покрытие – это естественный грунт данного участка, выровненный и досыпанный на ямах, колеях и прочем. Недорогостоящий вариант, так как грязь, отсутствие канализации и признаки недолговечности аренды;
• Покрытие щебнем – более продвинутый вариант, требует затрат. Однако ограничивает использование участка, предполагая только парковку/стоянку. Использование территории с щебневым покрытием как площадку для складирования материалов, особенно, если движение товара происходит часто, затрудняет и замедляет процесс;
• Покрытие асфальтной крошкой – вариант более дешевый для арендодателя, чем щебень. В эксплуатации он более «грязный», с другой стороны, качественно укатанная крошка, подходит для открытых складов;
• Открытые бетонные площадки, или участки с покрытием из бетонных плит, прекрасно подходят для парковки и хранения. Как правило, это бетонные плиты, уложенные в советский период, так как сейчас подобные технологии очень дороги и долго окупаются;
• Асфальтированные площадки – это самый дорогой вид территорий. Наличие такого покрытия свидетельствует о серьезности сроков аренды, сформулированности планов арендодателя (это значит, он не будет строить промышленное здание именно на этом участке земли), так как себестоимость асфальтирования одного квадратного метра сейчас около 2000 тысяч рублей. И на 1 год делать данные вложения нерентабельно. Такие площадки удобны в эксплуатации, хорошо смотрятся и долго служат.

Преимущества аренды на территории завода

При аренде открытой площадки «в чистом поле» есть несколько рисков: юридические (слишком короткий срок у права аренды от КУГИ, неликвидность прав на землю, продажа и прочее), территориальные  (отдельно стоящие участки сдаются как единый объект, если девелопер не превратил территорию в бизнес-центр под открытым небом, то есть не готов делить ее на участки, то аренда может быть чрезмерной по предоставляемой площади) и инфраструктурные (вероятность наличия бытовых удобств снижается на автономных территориях).

Поэтому аренда на территории завода участка под парковку/стоянку или хранение – дает много преимуществ: можно выбрать сколь угодно малый размер (у нас, например, минимальная площадь открытой площадки 30 кв.м), есть вода, канализация, освещение, электричество и хорошие дороги. Территория огорожена, охраняема и есть возможность наладить бизнес-контакты с другими арендаторами, а также при желании расширить список арендуемых объектов, добавить офис или производственные помещения – это всегда легко сделать в рамках одной территории завода.

Цена аренды открытой площадки в СПб

Цена аренды отрытой площадки в Санкт-Петербурге зависит от покрытия и местонахождения. От инфраструктуры цена зависит в меньшей степени. Стоимость аренды территории сейчас варьируется от 25 рублей за кв.м (за грунтовое покрытие в районах за КАД) до 150 рублей за кв.м для асфальтированной площадки в черте города на территории промышленного или складского комплекса).