Помещение под склад. Особенности подготовки к аренде и эксплуатации.

Задача снять склад в аренду стоит у организаций, которые занимаются торговлей, наиболее остро. Розничные сети, интернет-магазины – сейчас основные клиенты комплексов под размещение складских помещений. С одной стороны, требования к складам можно объявить универсальными (хранение и в Африке хранение), а с другой – каждая категория хранимых материалов имеет свои особенности. В статье рассмотрю несколько важных аспектов аренды помещений склада. Попробую проиллюстрировать их на примере двух кейсов с разными параметрами требований и сопоставить примерные затраты.

Условно назовем их так:

• Кейс 1 - небольшой интернет-магазин, владелец - частное лицо, нужна организация хранения на складе одежды для домашних питомцев. Требования, соответственно: склад КАД и не дальше, небольшой, с минимальным оснащением, пригодным для хранения товаров на складе.
• Кейс 2 - склад организации, которая занимается установкой тепловых завес на промышленные и складские ворота, ищет склад хранения запчастей в спб, сборочные работы не производятся, отгрузка под конкретный объект. Имеются крупногабаритные детали.

Тип помещения

Поиск в обоих случаях имеет смысл вести собственными силами, так как крупные агентства за небольшие площади не берутся, источник объявлений базы данных агрегаторов объявлений об аренде. Удобнее смотреть запросы вроде «аренда склада в санкт-петербурге от собственника».

Для Кейса 1 потребуется отапливаемое складское помещение, с невысокими потолками, возможна бытовая высота. Этажность не важна, так как товар малогабаритный и на второй/третий этаж поднять коробки с тканевыми предметами можно. Нужен будет обязательно подключение к интернету и телефонии, к погрузочным воротам требований нет. Вот, например, на территории «Восков Технопарк» есть здание в аренду под склад : корпус 34 небольшое по площади, после ремонта.

Для кейса 2 возможна аренда холодного склада, в следующей комбинации:  неотапливаемое помещение с несколькими комнатами для персонала, куда подведено отопление и вода. Электроснабжение и освещение должно быть по всей площади склада. Это при очень скромном бюджете на аренду. В идеале, для того, чтобы персоналу было комфортно, работать лучше выбрать аренду теплого склада. С высокими потолками и большими воротами, с возможностью погрузки тяжелых и габаритных изделий, то есть кран-балкой. У «Восков технопарк» есть такой объект – корпус 17.

Площадь склада

Для подбора площади важно понимать, какова будет организация складского помещения: если товар небольшого размера и упакован в негабаритные партии, то хранение в коробках на полу лучше исключить и выбрать стеллажное хранение. При промышленных и тяжелых изделиях размещение в высоту потребует дополнительного оборудования, типа погрузчика или кран-балки, однако позволит сэкономить на арендной плате, так как эффективно будут использоваться не только квадратные метры, но и кубические. При вертикальном хранении важно понимать, как часто товар будет находиться в ротации и есть ли в ассортименте позиции, которые статистически будут находиться на более длительном хранении, чем остальные.

Для Кейса 1 площадь оптимально выбрать около 100-150 квадратных метров, бытовые помещения тоже должны быть учтены в данном случае. Для кейса 2 площадь складского помещения должна быть около 1000 квадратных метров только под складирование, зона упаковки, разгрузочно-погрузочных работ и бытовые помещения могут добавить еще 300-500 м².

Высота потолков и крыша

Дилемма «площадь» против «высоты» при сдаче в аренду складских помещений осложняется не только арендной ставкой за квадратный метр, но и схемой расчетов за отопление помещения. При аренде склада 100 м2 отопление может быть включено в арендную ставку. При больших площадях арендодателю невыгодно сдавать отапливаемый склад, тепло оплачивается по счетчику отдельно от арендной ставки. В этом случае важно учесть высоту стен, так как кубометры воздуха придется согревать, качество кровли – она должна быть утепленной, иначе все тепло будет уходить через крышу.

Для Кейса 2 как раз этот момент очень важен, если принято решение все же хранить в изделия в тепле. Высота потолков до 7 метров вполне приемлемая – можно разместить габаритные изделия, и не разориться на отапливании больших пространств. Для кейса 1 лучше выбирать невысокие помещения, бытовая высота комнат вполне удовлетворит требования к хранению, а включение отопления в ставку аренды сократит затраты.

Ворота

Размерность ворот ключевой фактор выбора помещения, когда надо арендовать складское помещение под габаритное хранение. Большие ворота могут быть секционными (когда секции из сендвич-панелей крепятся в полотно и при открытии/закрытии движутся на роликах), рулонные (когда секции движутся не на роликах, а как бы наматываются на рулон над дверным проемом), а также - привычные по дачам и гаражам - распашные, откатные и щитовые ворота. Эта опция для склада кейса 2.

Хранение некрупных материалов на складе позволяет не заострять внимание на виде и типе ворот, обратив внимание только на ширину проема. Стандартный паллет имеет ширину  80 см, потому дверной проем должен быть не меньше 1 м. Лучше подобрать помещение с воротами шириной 1,5 м с распашными воротами, чтобы можно было производить разгрузку товара из кузова «газели». Если складское помещение является частью большого здания, то обратите внимание на ширину не только двери в само помещение, но и главный вход в здание – он должен соответствовать вышеуказанным размерам. Так же, в этом случае произведите замеры ширины коридоров и лестничных пролетов, чтобы не приходилось заниматься перепаковкой груза перед тем, как положить его на хранение. Эти рекомендации можно отнести к кейсу 1.

Если помещения в аренду устраивают по всем параметрам, кроме ворот (их качества или размеров), то вполне правомерно обсудить с арендодателем возможно установки новых и/или расширения дверного проема. Если архитектурные характеристики складского здания позволяют, то работы могут быть произведены, а оплачены арендодателем или арендатором в счет арендной платы, так как улучшения являются неотделимыми.

Пожарная безопасность в складских помещениях

В требованиях на сайте МЧС четко прописано, что хранить в складах вещества и материалы необходимо с учетом их пожароопасных физико-химических свойств. Для складируемого товара важно знать его способность к окислению, самонагреванию и воспламенению при попадании влаги, соприкосновении с воздухом и т. п. Внутренние пожарные краны следует устанавливать преимущественно у входов, на площадках отапливаемых лестничных клеток, в вестибюлях, коридорах, проходах и других наиболее доступных местах, при этом их расположение не должно мешать эвакуации людей. Расстояние от светильников до хранящихся товаров должно быть не менее 0,5 м. Электрооборудование складов по окончании рабочего дня должно обесточиваться. Автоматической пожарной сигнализацией (АУПС) должны оборудоваться практически любые складские помещения. Автоматическими установками пожаротушения (АУП) в основном снабжаются здания складов категории В по пожарной опасности с хранением на стеллажах высотой 5,5 м и более, а также категории А и Б по взрывопожарной опасности с обращением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, сжиженных горючих газов, горючих пылей и волокон, и еще помещения для хранения шерсти, меха и изделий из него; фото-, кино-, аудиопленки на горючей основе.

Таким образом, для Кейса 1 автоматическое пожаротушение обязательно, если есть шерстяные и меховые вещи в ассортименте интернет-магазина. Для Кейса 2 оно требуется, только если в перечне товаров есть горючие жидкости.

Важно отметить, что собственник складских помещений не устанавливает противопожарные системы в несданные площади, так как требования по оборудованию противопожарному отличается в зависимости от продукции, хранящейся на складе. Поэтому данные расходы придется брать арендатору на себя.

Бытовые помещения для персонала

Даже если при аренде склада услуги по обеспечению бытовых помещений предоставляются изначально, оборудование комфорта персонала все равно предстоит покупать и устанавливать арендодателю. Речь идет о микроволновках, электрочайниках, кофеварках, холодильниках посуде, столах и диванах со стульями. Эти расходы также необходимо учесть при планировании аренды склада.

Сигнализация и системы видеонаблюдения на складе и ИТ

Вопрос сохранности продукции стоит особенно остро, если сдача склада в аренду производится в отдельно стоящем здании, не на приспособленной территории завода или технопарка, где нет круглосуточного дежурства контролеров или охраны. Тогда вооружаться охранным и системами придется, что называется, «до зубов». Это большие затраты.

Аренда на заводе, на территории технопарка или промышленного комплекса, где услуги безопасности включены в пакет, значительно уменьшают необходимость существенных вложений в охрану товарно-материальных ценностей. При условии, конечно, что можно доверять собственному персоналу.

В случае Кейсов 1 и 2 я бы порекомендовала установку камер наблюдения с хорошим обзором на воротах разгрузки, с возможностью удаленного наблюдения за происходящим через веб-интерфейс.

Дополнительное складское оборудование

Складское оборудование подразделяется на механическое и немеханическое. Механическое оборудование (погрузчики, тележки, мостовые подъемные краны и т. д.) предназначено для переработки грузов, перемещения товаров, погрузки и разгрузки продукции. Немеханическое - для хранения. Немеханическое оборудование классифицируется по назначению (для складирования штучных, насыпных или наливных грузов) и по конструкции ( стеллажи, контейнеры, поддоны, ящики).

Для Кейса 1 достаточно только конструкционного оборудования, чтобы можно было грамотно расставить коробки с товарами для животных. А вот для Кейса 2 арендатору придется закупить как механическое, и немеханическое оборудование, так как у него имеются на хранении габаритные изделия.

Аренда склада цена (общая примерная стоимость процедуры начала аренды склада)

C учетом всех вышеперечисленных аспектов по двум примерам складов получилась вот такая таблица.

	Кейс 1	Кейс 2
Площадь, м²	150	1 500
Арендная ставка, руб. без НДС	400	250
Арендная плата, руб.	60 000	375 000
Ресурсы, руб. без НДС	10 000	18 000
Приведение помещения в соответствие с требованиями, руб.	35 000	35 000
Бытовые затраты для персонал, руб.	40 000	40 000
Доп. складское оборудование, руб.	75 000	195 000
Меры противопожарной безопасности, руб.	13 000	500 000
ИТОГО, руб.	233 000	1 163 000
Итого на м², руб	1 553	775